Bariloche: unas 5.000 viviendas podrían haberse retirado del mercado inmobiliario

Por Ceci Russo
Especial Bariloche

Durante los últimos años se ha profundizado la problemática de las familias para encontrar una vivienda en alquiler, a la par que la oferta de propiedades disponibles es cada vez menor. Si bien es una cuestión que se repite en todo el país, en Bariloche particularmente toma otra dimensión entendiendo que muchos propietarios se volcaron al mercado turístico por beneficios del negocio.

En este contexto, la Fundación Ambiente, Desarrollo y Hábitat Sustentables (FADEHS) realizó un estudio donde se pudo identificar cuál sería el estado de “vacancia” o “subocupación” en la ciudad andina. “Los números que arrojó el informe son más que interesantes”, aseguró Tomás Guevara, autor de la investigación y presidente de FADEHS. Y es que se estima que existe un potencial de viviendas sub ocupadas del 29% y un universo potencial de viviendas vacantes del 10,3%, cifra mayor que en la Ciudad de Buenos Aires,

¿Cuál es la situación que motivó la realización del informe?

A raíz del contexto nacional que se da con la problemática de los inquilinos y también motivados por la ley de alquileres que se quiere modificar. Pareciera que hay un consenso que la situación del mercado de alquileres es muy mala. En ese debate, también hay una dimensión local, que Bariloche no es exenta a esos problemas, pero se le suma como particularidad todo lo que tiene que ver con la demanda externa vinculada a turismo. Con este boom de reactivación, aparentemente hay muchos problemas de la población local para acceder al alquiler, que no se consigue o que los precios son delirantes

Nos parecía que era interesante aportar algo a la discusión que son datos y que no hay, en Bariloche hay muy pocas estadísticas e información al respecto.

¿Cómo abordaron la investigación?

Tratamos de implementar una metodología que se aplicó en CABA para estimar e identificar potencialmente viviendas vacías. Se basa en el consumo de algún servicio público, en este caso la electricidad. Se tomó como umbral mínimo 50Kw/hora mensual de promedio que es el equivalente a una heladera con freezer funcionando todo el mes. Es una de las cosas básicas que tendría funcionando una vivienda que está siendo usada como residencial.

Aquellas viviendas que estén por debajo de ese número, están potencialmente vacías. Igual, hay que seguir indagando porque puede haber otras variables. No tenemos información directa sobre las viviendas, y es el Estado quien tendría que cruzar los datos de las viviendas que tienen ese nivel de consumo tan bajo con registros que viviendas que están destinadas al alquiler turístico.

¿Cuáles fueron los resultados?

El ejercicio arrojó números interesantes porque se pudo identificar que hay casi cinco mil viviendas que podrían estar vacías en Bariloche y es número importante porque hay casi cuatro mil familias inscriptas en Bariloche para soluciones habitacionales. Es fuerte.

Esas cinco mil viviendas representan el 10,3% de los usuarios residenciales. Y nos llamó la atención porque en la Ciudad de Buenos Aires, donde hay mayor proceso de especulación inmobiliaria, hay un porcentaje de 9,2% en esta modalidad de observación. Bariloche tendría un universo superior.

Y si tomamos un número más alto del consumo, entre 50kw/hora y 100 Kw/h mensual de promedio, llegás al 29% de viviendas que están potencialmente sub ocupadas. Habría que ver qué está sucediendo ahí. Tendríamos un universo de casi 14 mil viviendas.

El consumo de electricidad promedio de una vivienda en Bariloche es…

El consumo promedio residencial en Bariloche es de 188 Kw/h.

¿A qué conclusiones llegaron?

Por un lado, si comparamos los números de cinco mil viviendas vacías contra los casi cuatro mil inscriptos para soluciones habitacionales, podríamos estar hablando de un problema de cómo funciona el mercado a nivel local.

Muchas viviendas residenciales seguramente se volcaron al turismo y no están registradas. Y eso es otro problema, porque no existiría así la segmentación entre el alquiler permanente y el turístico. Y para los que están registrados, porque es competencia desleal. Hay mucha tela para cortar ahí. Ahí tenemos básicamente un problema de informalidad.

¿Qué soluciones se podrían implementar?

Habría que detectar por qué no están en el mercado y, en base a eso, existe un paquete de políticas que se podrían aplicar en el mercado inmobiliario. Son básicamente tres, que ya se aplicaron en otros países, no hace falta inventar nada.

Por un lado controles de precios, que por lo general son utilizadas en momentos críticos y para corto plazo (como pasó en la pandemia); y mecanismos de indexación, que es lo que intentó hacer con la ley de alquileres. Esa solución se intentó en un montón de países a veces con mejor éxitos que en otros, como en EE.UU, en California, desde 2020 se limita el aumento de los alquileres a un 5% por encima de la inflación. En Francia desde 1989 existe un mecanismo automático de actualización de los alquileres en contratos ya vigentes y renovaciones, que se encuentra vinculado a un índice de referencia de los alquileres que evoluciona con el costo de vida, el IRL. En Suecia el libre acuerdo entre propietarios e inquilinos se encuentra condicionado por un procedimiento de negociación colectiva de ámbito municipal, donde participan representantes de los inquilinos y de los propietarios, que establece un precio de referencia anual. Además, existe un tribunal de alquiler que zanja diferendos.

Después está lo que son las políticas directas sobre la oferta que es, básicamente, el Estado promoviendo la oferta de alquiler y a precio social. Se pueden dar incentivos y subvenciones para que el sector privado construya y mantenga durante un tiempo determinado viviendas en alquiler con ciertas reglas.

Este régimen está muy extendido en países europeos, como los Países Bajos, Austria y el Reino Unido, que cuentan con los sectores de viviendas en alquiler social más extensos (35%, 21% 21%, respectivamente) (CPSV, 2012). Alrededor de un 20% de la población de la Unión Europea se encuentra bajo algún régimen de alquiler social.

Por último, están las políticas indirectas sobre el mercado de alquiler de vivienda, que puede ser el subsidio a la demanda, algo similar a lo que está haciendo San Martín de los Andes. Hay un montón de gente que no está llegando al alquiler porque los precios están elevados, se da un subsidio a los sectores más vulnerables para que alcancen a pagar esos precios. Sin embargo, tiene como desventaja su elevado costo fiscal y su efecto inflacionario en los precios.

Por mencionar otros lugares que aplican esta modalidad, en Francia existe desde 1999 un impuesto a las viviendas vacantes (tax sur les logements vacants, TLV por sus siglas en francés) que afecta actualmente a ciudades mayores a 50 mil habitantes y que registran un desequilibrio importante entre oferta y demanda de viviendas. En 2011, el gobierno local de Washington DC incorporó un impuesto a la vacancia de propiedades comerciales y residenciales que va de U$S 5 a 10 por cada U$S 100 de valuación fiscal. Y en Montevideo, la Intendencia implementó en 2017 un 100% adicional para la Contribución Inmobiliaria para aquellas viviendas en zonas urbanas y suburbanas que se hallen deshabitadas por un plazo de al menos un año.

A nivel local, ¿hay posibilidades de una mesa de negociación como se hizo en Nación?

Es totalmente posible y es lo que nos interesa promover. Lo primero que habría que intentar es intentar un ámbito tripartito, tener a los inquilinos, a los representantes de los propietarios y al Estado regulando. Es una modalidad que nos parece virtuosa porque es un ámbito del tipo paritario de acuerdo voluntario, donde se puedan plantear precios más accesibles a la población.